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BGH zur Vermietung von Eigentumswohnungen
Urteil – V ZR 112/18 – vom 12.04.2019
Der Bundesgerichtshof hat entschieden ob und unter welchen Voraussetzungen eine kurzzeitige Vermietung von Eigentumswohnungen aufgrund einer sogenannten Öffnungsklausel durch Mehrheitsbeschluss verboten werden kann.
Geklagt hatte eine Wohnungseigentümerin, die Teil einer aus acht Wohnungen bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft ist, gegen die Eigentümer der übrigen Wohnungen. Die von der Wohnungseigentümergemeinschaft gefasste Teilungserklärung sieht vor, dass auch eine kurzzeitige Vermietung von Wohnungen, zum Beispiel an Feriengäste, möglich ist. Um die Teilungserklärung zu ändern, ist nach der sogenannten Öffnungsklausel eine Mehrheit von 75 % aller Miteigentumsanteile notwendig. Mit der entsprechenden Mehrheit hat die Eigentümerversammlung beschlossen, die Teilungserklärung so zu ändern, dass eine Vermietung von Wohnungen an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste nicht mehr zulässig sein soll.
Gegen diesen Beschluss erhob die Klägerin nach § 46 WEG Klage vor dem Amtsgericht, das den Beschluss für nichtig erklärte. Die Berufung vor dem Landgericht hatte aus Beklagtensicht keinen Erfolg, sodass Revision vor dem BGH erhoben wurde, um die Klage abzuweisen. Der BGH urteilte jedoch, dass der Beschluss rechtswidrig ist, sodass die Revision erfolglos war.
So führte der zuständige Senat aus, dass nach der bisherigen Gemeinschaftsordnung eine kurzzeitige Vermietung zulässig war. Aufgrund der allgemeinen Öffnungsklausel könne eine derartige Regelung mit entsprechender Mehrheit zwar geändert werden, jedoch müssten die Minderheitsrechte hinreichend berücksichtigt werden. Dies gelte gerade für „mehrheitsfeste“ Rechte der Sondereigentümer, worunter auch die Zweckbestimmung des jeweiligen Wohnungseigentums falle. Aus der Zweckbestimmung ergibt sich, wie die betreffende Einheit des Sondereigentümers genutzt werden kann. Eine Änderung oder Beschränkung derselben, treffe die Nutzung des Sondereigentums „in substanzieller Weise“ und bedarf der Zustimmung des Eigentümers der Einheit, deren Zweckbestimmung geändert werden soll.
Nach Ansicht des BGH greift auch ein spezielles Vermietungsverbot wie im vorliegenden Fall in die Zweckbestimmung des Wohnungseigentums ein, sodass dafür die Zustimmung aller Wohnungseigentümer notwendig ist. Insbesondere werde durch den Beschluss in das in § 13 Abs. 1 WEG normierte Recht, wonach jeder Wohnungseigentümer mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren kann, erheblich eingegriffen.
Informationsquelle: Pressestelle des Bundesgerichtshofs, Pressemitteilung Nr. 47/2019 vom 12.04.2019
